首页百家乐涩涩片 5年爆赚102亿，分成31亿，PB 0.6，ROE 12%，市值仅100亿：拆解南京高科的股价真相
有这么一家公司，它现在每股净财富卓越10块钱，但近期股价只须6块钱操纵。
2019至2023年5年间，它每年的净利润王人在20亿陡立，时期累计归母净利润已超100亿，但现在（秩序2024年7月19日收盘）总市值也才100亿。
昔时5年，它的累计现款分成金额卓越30亿，达31.3亿，且近5年的平均ROE也看守在12%操纵。
（制图：市值风浪APP）
岂论从哪个角度，这家公司王人值得好好辩论一番，它等于南京高科（600064.SH）。
生在罗马，自成轮回
有的东说念主生下来就在罗马。
南京高科树立于1992年，组建的见地等于为了作念好南京经济时代拓荒区的成片地皮拓荒和基础设施成立职责，也因此南京市东说念主民政府、及其后代替南京市东说念主民政府履行出资东说念主职责的南京市国资委一直是其实控东说念主。
1999年6月，南京高科在上交所上市。秩序2023年底，南京市国资委共合手有南京高科34.74%的股权。
也因此，除了南京经济时代拓荒区的地皮拓荒、基础设施成立、商品房拓荒销售等硬件设施外，南京高科还从事物业贬责、假想、参议、火电蒸汽供应等软管事。
（2000年年报）
除此以外，由于南京经济时代拓荒区以引进高技术产业为主，关于引进的好公司、好技俩以及搏斗到的其他投资契机，南京高科也会投资其股权。
也就说，通过平整地皮、取得地皮及房产拓荒收益，引入高技术产业，取得管事收益，投资高技术企业，共享成长收益，业务链条酿成齐全闭环。
基于此，南京城投的房地产市政业务和股权投资业务酿成产业联动和产投互动。
从财富欠债表看，截止2024年一季度末，南京高科账面存货116.60亿，主如果在建和在售房地产技俩，长久股权投资174.84亿，主如果对外投资的企业及合手有的私募基金份额，分辨占比31%和46%。
这两个科目既代表了公司两块业务的基本盘，又是公司主要利润来源。
超110亿技俩全在南京，压力主要来自销售端
先来说房地产市政业务。
房地产之前有多征象，风浪君不再伸开，这个模范咱们主要原谅风险。
从地区看，南京高科的地产技俩一起位于南京市。
（2023年年报）
凭证其公布的2024年一季度缱绻数据，即便只开拓才气鸿沟内的地产业务，南京高科也无律例避行业波动风险。
2024年第一季度，南京高科莫得新增土储，莫得新技俩已毕，看上去浪潮不惊，但第一季度公约销售面积同比减少99.49%，公约销售面积更是只须700㎡。
（2024年一季度缱绻数据）
假定一套房100㎡，这意味着南京高科一季度只卖出去7套房，如果按照职权公约销售面积口径，更是只须4套房。如果这个行情不竭到2024年底，那就相等吓东说念主了。
01近百亿拓荒成本已计提6亿减值，去化压力大
拓荒成本和拓荒居品是南京高科主要存货技俩，前者代表尚在拓荒成立中的技俩，后者则代表已建成待售的技俩。
（2023年年报）
截止2023年底，南京高科80%的存货是正在拓荒成立中的技俩，鸠合在2022、2023年开工，也有部分技俩在售，分辨是“迈上品院”和“紫尧星院”，于2019和2021年先后开工。
（2023年年报）
从数据看，这两个技俩销售情况并不好，迈上品院截止2023年底销售了40%，紫尧星院更差，可供出售面积超10万平，卖出去3000多平，零头王人不到。
（2023年年报）
也因此，紫尧星院在2023年计提了近6亿的存货跌价准备。
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（2023年年报）
但永恒来看，压力主要来自销售端，南京高科在2023年功绩发布会也默示，改日是否减值由市集走势和技俩销售情况共同决定。
（2023年功绩评释会纪要）
02经适房扛起增长大旗，但现在已无土储、无技俩
南京高科另有20%的存货是已建成的拓荒居品，以“靖安佳园”、“龙岸花坛”等下表中标绿的经济适用房技俩为主，但也有“学士风华”、“高科荣境”、“紫星荣院”等商品房技俩尾盘，去化恶果也不是特别理念念。
（2023年年报）
比拟商品房，经济适用房销售和减值压力王人会少一些，也已成为南京高科地产拓荒业务第一大收入来源。尤其是2023年，房地产拓荒销售业务总营收35.06亿，其中商品房只须9，439万，经适房33.3亿，另有7，923万元代建收入。
（来源：Choice末端，制图：市值风浪APP）
但经适房的舛误也很彰着，毛利率低。
此外，2023年底近百亿在拓荒技俩中已莫得经适房技俩，而20亿露面的已建成技俩中，经适房技俩加起来差未几13亿。更紧要的是，岂论是商品房照旧经适房，王人莫得土储，前边也提到过，2024年一季度也没拿地。
（2023年年报）
这也意味着经适房技俩改日对房地产业务的孝顺不在，天然南京高科也在拓展代建业务，但从2023年年报数据看，短期孝顺有限。
（2023年年报）
天然市政基础设施承建业务比年增速亮眼，但鸿沟远不足房地产业务，况且毛利率还比较低。园区贬责及管事天然毛利率超30%，但比年鸿沟只须3亿多。
（2023年年报）
这也意味着，房地产业务的压力最终又给到商品房的销售端。
200亿投资，南京银行保下限，IPO景气度决定上限
接下来咱们看投资业务。
先说财富端，截止2023年底，除了167.93亿长久股权投资，南京高科账面还有20.64亿来往性金融财富，另有16.14亿其他非流动金融财富，从事股权投资业务的总财富鸿沟接近200亿。
先来说最浅易的20.64亿的来往性金融财富，主如果合手有的上市公司股票和可转债，大多王人是南京高科在其未上市之前就投资的场所。合手有的见地以长久合手有和择机卖出为主，换言之并不是高频来往选手。
除金字火腿（002515.SZ）和天士力（600535.SH）期末账面价值较领先投资成本缩水较大外，其余均有较大浮盈。
（2023年年报）
再加上这类财富流动性充裕，空洞起来等于，质料可以，流动性强，可攻可守。
01、16亿非流动金融财富有盲区
再来说，16.14亿其他非流动金融财富。
起始，这16亿财富有盲区。翻遍了公开信息，咱们也只知说念这16亿中，有5.74亿是合手有的广州农商银行（01551.HK）的股权，合手有见地主如果为了赚取分成，近两年分成均是1，890万元。
但关于其他非流动金融财富的别的投资，南京高科自2019年有该科目以来从未知道。
（2023年年报）
该技俩由新金融器用准则推行后，从原本计入可供出售金融财富技俩转入，从金额看最接近其华夏来按成本计量部分。
（2018年年报）
除广州农商银行外，其时合手有的最大一笔投资是赛特斯信息科技股份有限公司（以下简称“赛特斯”）的股权，其时合手股比例8.65%。
（2018年年报）
赛特斯曾在2022年3月份在科创板过会，但最终在注册阶段猬缩上市苦求。
南京创投2022年3月公告知道，其通过全资子公司南京高科新创投资有限公司胜利合手有赛特斯5.79%股权。而岂论是在2021年的长久股权，照旧来往性金融财富，均未看到对应投资。
由此推算，干系投资只可计入其他非流动金融财富。天眼查数据知道，自2023年主动猬缩IPO后，赛特斯案件激增，以至还卷入民间假贷纠纷。
（来源：天眼查APP）
赛特斯投资风险怎样，是否确切包含在其他非流动金融财富中，盲区中是否存在减值风险，现在照旧未知数。
02、140亿，南京银行是投资业务压舱石
168亿长久股权投资中，压舱石是合手有的南京银行（601009.SH）9.99%股权，2023年底账面价值140亿。而7月初，南京银行的总市值约1000亿操纵，9.99%股权对应100亿操纵市值。
（凭证2023年年报整理）
南京银行1996年树立，2007年在上交所上市。2018年年报知道，起首投资成本7.29亿，年末账面价值51.03亿。
（2018年年报）
自2019年起首，南京高科先后通过二级市集增合手及可转债转股的姿色，累计进入21亿加码对南京银行投资。
而南京银行的陈说也相等过劲，2019年于今，每年王人孝顺了南京高科80%操纵的投资收益，每年的现款分成亦然情随事迁，2023年已来到5.52亿。
（来源：Choice末端，制图：市值风浪APP）
鑫元基金贬责有限公司是南京银行和南京高科树立的结伴公司，主要从事基金销售和召募，南京高科合手股20%，近些年净利润在1.5亿到2亿之间。
南京LG新港新时代有限公司是南京高科和韩国LG树立的结伴公司，主要以出产电脑、电视、知道器及零部件为主，每年可以孝顺大几千万投资收益及6000万操纵分成。
（制图：市值风浪APP）
除此以外，剩余17.55亿主如果南京高科合手有的基金份额，主要投向生物医药、信息科技、半导体等赛说念，每年王人有新技俩投出。
03、受IPO收紧影响大
由于投本钱等于通过多元化来分布风险，咱们去单一分析某个投资场所风险意旨并不大，况且这也不是南京高科股权投资业务的主要风险。
在风浪君看来，其风险主要来自IPO的收紧。
2021年可以说是南京高科的丰充年，5家被投资企业告捷上市，1家企业（赛特斯）过审，1家申诉（原力数字）。
（2021年年报）
赛特斯上文说过，注册阶段猬缩刊行苦求，原力数字也在2022年撤材料，2022年只须1家企业上市，提到的健耕医药也在2024年撤材料。
（2022年年报）
2023年，南京高科莫得一家企业上市，年报说起的海纳医药在2024年撤材料，最终只须一脉阳光在港交所在2024年6月上市。
（2023年年报）
总的来看，南京银行是南京高科股权投资业务的基本盘，决定了其投资收益的下限，被投资企业的IPO告捷与不然决定投资业务上限。
结语
2023年被南京高科界说为“风险防化攻坚年”，2024年为“风险防化冲突年”。从现在来看，地产业务远景仍不算豁达，投资业务有南京银行手脚基本盘，相对慎重，但也受到IPO收紧冲击。
从欠债端来看，截止2024年一季末，南京高科短期告贷48.53亿，其他流动欠债28.98亿，长久告贷、应对债券28.82亿，有息欠债总鸿沟达106.33亿，而账面货币资金不外10.92亿，资金压力有点大，但有那么多股票在手，在加上同南京银行的深度系结，问题应该不大。
房地产业务破局主如果铺张端，股权投资业务则取决于IPO的松紧进度，主动权随机王人不在南京高科手内部。
终末百家乐涩涩片，只看南京高科合手有的南京银行股权，市值就还是在100亿陡立，账面价钱更是高达140亿（各异主如果由于银行股破净），这基本意味着只须价钱适当，南京高科剩下的对外投资和房地产业务相等于白送。